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こんな不動産投資の勧誘にはご注意を！
私は、元大手証券マン、独立系FP歴24年です。当然ながら、不動産全般についての教科書的な知識はあります。しかし、不動産取引に関する実務経験はありませんので、不動産投資や不動産取引に関する相談があった際には、知り合いの不動産業者を紹介するようにしています。
私がいつも紹介している不動産業者（40代男性）は、まさに「正直不動産」を地で行こうとしている人間です。彼は、20代30代と、不動産の賃貸、売買、管理など、さまざまな不動産の業態を複数社で経験し、不動産業界の闇もたくさん見てきたそうです。
そのうえで、心無い業者の餌食になってしまうお客さまを少しでも減らしたい、不動産業界の健全化に貢献したいという想いで独立し、いまの会社を作ったそうです。現在は、不動産投資の仲介をメインとし、不動産投資のリスクを低くする方法や、魅力的な物件の見極め方などを教育しながら、ひとり一人のお客さまと長期的なお付き合いをしているようです。
そんな彼からいつも聞いていることを元に、冒頭の質問に対して回答しました。
まず、ワンルームマンション投資など、実物不動産への投資は、物件によって有利不利が大きく異なります。その不動産業者が信用できるのかどうかも重要です。特に、サラリーマン相手に「節税効果」を強調してくるような業者は要注意だそうです。
実は最近、私の高校時代の友人からも似たような相談を受けました。保険代理店をやっているＦＰに不動産業者を紹介され、ワンルームマンション投資を勧められたそうです。その物件は、節税効果が年間100万円前後得られるという話でした。その物件のチラシと、節税効果を試算した資料を入手できたので、正直不動産の彼にも見てもらいました。
すると、その物件の販売価格は、近隣の相場からすると500～800万円は高い価格になっているとのことでした。その不動産業者が安い価格で仕入れて、500万円以上の利益を取れるように価格設定し、紹介したＦＰには100～200万円をバックする仕組みのようです。
このような販売手法は、昔から一定数の不動産業者が行っていて、ひどいところだと、相場より1,000万円以上高い価格で販売しているケースもあるようです。そういう物件ほど、当然ながら不動産投資としての利回りは低いため、節税効果を強調して売っている傾向にあります。
特に注意したほうがいいのは、そのような物件を全額ローンで買ってしまうと、5年後10年後に売りたいと思っても、物件の評価額よりもローン残高のほうが多くて、売るに売れない状態になってしまう点です。
どうしても不動産投資をしたいのであれば、まずはJ-REIT（上場不動産投資法人）などの流動性の高い（＝いつでも換金できる）投資信託を利用して、間接的な不動産投資から始めるべきでしょう。
2022年9月のJ-REITの分配金利回りの平均は、年3.79％でした。実物不動産への投資利回りよりは低いかもしれませんが、いつでも換金できる流動性の高さは、大きなメリットだと思われます。また、複数のJ-REITに分散投資をしているファンドや、海外のREITに分散投資をしているファンドもありますので、これらを利用すればリスクを低めにした不動産投資も可能になります。
これらの投資をしたうえで、さらに実物不動産投資をしたいなら、複数の不動産業者から情報収集をして、じっくりと不動産投資の勉強をしながら魅力的な物件を探していくべきだと思います。本当に魅力的な投資物件なら、不動産業者がこぞって欲しがるはずです。そういう物件を見抜けるようになっていければ、実物不動産投資をしても大ケガはしなくなるでしょう。
くれぐれも、熱心に勧誘してくる投資物件には要注意です。お気を付けください。
菱田 雅生（ひしだ まさお）
CFPファイナンシャル・プランナー
生活経済研究所®長野 提携講師
1級FP技能士
1級DCプランナー、
住宅ローンアドバイザー
確定拠出年金教育協会 研究員
アクティブ・ブレイン・セミナー マスター講師